調(diào)控結(jié)果難言到位 2011房地產(chǎn)市場在盤整中轉(zhuǎn)型

　　目前房價仍處在非合理水平，2011年中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控仍舊不會放松，房地產(chǎn)市場的重心正在悄然變化：在保持2010年調(diào)控力度的基礎(chǔ)上，保障房建設(shè)被放到更重要的位置；城鎮(zhèn)化的推進，將使二三線城市和中小城市成為房地產(chǎn)建設(shè)的主戰(zhàn)場

　　房地產(chǎn)市場2010年經(jīng)歷了有史以來最為嚴厲的政策調(diào)控。或許是預(yù)期的不同，人們對2010年的房地產(chǎn)市場調(diào)控的評判差異很大，但“十二五”規(guī)劃傳遞的城市發(fā)展戰(zhàn)略布局，近來溫總理的一番講話，央行去年的兩次加息，均向人們傳遞出中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍舊不會放松，房地產(chǎn)市場將面臨轉(zhuǎn)型。

　　調(diào)控結(jié)果難言到位

　　2011年以來，商品房和住宅的銷售面積、銷售額持續(xù)增長。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，2010年1月-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資42697億元，同比增長36.5%，其中，商品住宅投資30022億元，增長34.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.3%。與此同時，國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市房屋銷售價格數(shù)據(jù)顯示，2010年1月-10月房屋銷售價格同比平均增幅為10.5%。

　　對于這樣的投資速度和房價上升速度，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一些人士表示，2011年年初中央提出“遏制房價過快上漲”的調(diào)控目標已經(jīng)達到。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，2010年的房價雖然還在上漲，但漲幅縮小。2010年下半年，房價沒有再出現(xiàn)過快的上升，特別是6月份出現(xiàn)了環(huán)比的下降，七八月出現(xiàn)了環(huán)比持平，應(yīng)該說遏制部分城市房價過快上漲的調(diào)控目標已經(jīng)達到。中房協(xié)副會長朱中一也認為，2010年的房地產(chǎn)保持了繼續(xù)增長，但漲幅趨緩，形勢不錯。

　　然而，此前中國社科院發(fā)布的《經(jīng)濟藍皮書》中的數(shù)據(jù)并不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，2010年1月-8月，全國商品房平均銷售價格為5520元/平方米，2009年同期為4800元左右，房價漲幅為15%。2009年同期與2008年相比上漲25%。預(yù)計2010年全年住宅價格漲幅雖比2009年下降10個百分點，但仍為15%左右，其上漲速度要比城鎮(zhèn)居民收入增幅高出5個百分點，房價上漲速度仍然高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度。這與民眾普遍認為調(diào)控以來的房價水平仍然難于承受的切身感受相吻合。央行剛剛公布的《2010年第四季度儲戶問卷調(diào)查報告》也顯示，75.5%的居民對當前房價水平認為“過高，難以接受”。

　　盡管2011年9月份政府就限購、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個方面實施了第二輪調(diào)控，截至去年11月底，已有15個城市陸續(xù)出臺了落實國家二次調(diào)控的實施細則，但到了本該進入樓市淡季的年末，一些熱點城市的商品房量價卻在連連上升。在出臺了預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售許可管理等措施的北京，一些開發(fā)商在政策實施前加緊辦理銷售證，然而，拿到銷售許可證后卻有近四成項目并不開盤。很顯然，在通脹壓力下，開發(fā)商對2011年樓市的資金預(yù)期仍有信心。流動性過剩使開發(fā)商的資金仍然可以支持其“捂盤惜售”、“小步慢走”。

　　預(yù)判樓市面臨轉(zhuǎn)型

　　房地產(chǎn)市場在各方一路博弈后又進入了讓人看不懂的焦灼狀態(tài)。今年是“十二五”開局之年，對今年房地產(chǎn)市場走向的預(yù)判成為人們最關(guān)注的熱點。

　　很多人注意到，“十二五”規(guī)劃明確提出“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式”，重點扶持新能源等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，而并未提及被視為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)在支柱產(chǎn)業(yè)中似乎被淡出。2011年12月12日中央經(jīng)濟工作會議的公報里也沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控。然而中央經(jīng)濟工作會議上強調(diào)，“要加快推進住房保障體系建設(shè)，強化政府責任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。”“十二五”規(guī)劃在城市發(fā)展規(guī)劃中也明確了“促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化”的目標。

　　特別是2010年12月26日，溫家寶總理在參與中央廣播電臺直播時稱，調(diào)控樓市的“國十條”、“國五條”落實不夠好，將繼續(xù)加大力度抑制樓市投機，有信心使房價回歸合理。業(yè)內(nèi)人士認為，這是對此前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)發(fā)出的房價調(diào)控目標已經(jīng)達到聲音的一個回應(yīng)。

　　目前房價仍處在非合理水平，2011年中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控仍舊不會放松，房地產(chǎn)市場的重心正在悄然變化，將在盤整中轉(zhuǎn)型。在保持2010年調(diào)控力度的基礎(chǔ)上，保障房建設(shè)被放到2011年房地產(chǎn)調(diào)控更重要的位置。城鎮(zhèn)化的推進，將使二三線城市和中小城市成為房地產(chǎn)建設(shè)的主戰(zhàn)場。

　　保障房成市場絕對主力

　　中原集團研究中心分析，在我國房地產(chǎn)市場所面臨的根本性矛盾短時期內(nèi)尚無法緩解之時，調(diào)控將成為常態(tài)，從而為緩解市場的