新力地產(chǎn)曝票據(jù)違約！近800億負(fù)債資金鏈吃緊 江西多個(gè)樓盤有質(zhì)量問題

最近房地產(chǎn)行業(yè)票據(jù)逾期、違約的消息不斷，最新一個(gè)卷入票據(jù)違約風(fēng)波的是新力地產(chǎn)。

有多位持票人向自媒體稱，其持有的新力地產(chǎn)的商票已經(jīng)到期，但一直未予兌付。根據(jù)持票人提供的票據(jù)顯示：逾期的商票由新力旗下子公司廣東強(qiáng)科地產(chǎn)有限公司開出。

上述持票人表示，他們向新力集團(tuán)進(jìn)行了權(quán)利申請(qǐng)，催促盡快兌付，但到今沒有得到任何官方的正面回復(fù)，他們擔(dān)心的是新力資金鏈出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致手里的票據(jù)無法兌付。

記者注意到，不止是廣東強(qiáng)科地產(chǎn)有限公司，網(wǎng)上還曝出贛州新力、南昌新銘等新力地產(chǎn)子公司均出現(xiàn)票據(jù)逾期、拒付等現(xiàn)象。

記者就此向新力地產(chǎn)聯(lián)系求證，但新力官網(wǎng)上海總部、南昌總部的電話均無人接聽。

新力地產(chǎn)2010年創(chuàng)辦于江西南昌，是當(dāng)?shù)氐凝堫^房地產(chǎn)企，2019年成功登陸港股，2020年成功跨入"千億房企俱樂部"。

作為最年輕的港股上市房企，新力控股集團(tuán)（上市公司名字）近年來走上快速發(fā)展的道路，由一家?guī)资畠|規(guī)模的小房企飆升至千億規(guī)模，但高杠桿帶來高負(fù)債問題，新力去年底負(fù)債規(guī)模已達(dá)到775億，到今年上半年可能已逼近800億。最新的票據(jù)風(fēng)波顯示了出其資金鏈的壓力。

新力地產(chǎn)風(fēng)波不斷

今年7月8日，一封《新力地產(chǎn)老板張園林求救信》在網(wǎng)上傳播。信中稱，2019年新力控股創(chuàng)始人張園林在推動(dòng)新力上市時(shí)遭遇金融詐騙集團(tuán)，欠下16億港元高利貸，至今未能脫離債務(wù)危機(jī)。

次日，新力控股官方回應(yīng)，"近日，公司關(guān)注到'新力地產(chǎn)老板求救信'及類似相關(guān)言論在網(wǎng)絡(luò)傳播。該信息內(nèi)容純屬子虛烏有、惡意中傷。對(duì)于以上嚴(yán)重?fù)p害公司形象和權(quán)益的行為，公司已向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，追究造謠者法律責(zé)任并通過其他法律途徑，維護(hù)自身合法權(quán)益。"

這相當(dāng)于是說"受害者"辟謠自己沒有"受害"。

有報(bào)道指出，該"求救信"中的信息可能真假混雜。2019 年11月新力赴港IPO時(shí)，承銷商以香港受社會(huì)事件影響為由，故意松懈集資，導(dǎo)致新力公開發(fā)售認(rèn)購不足，僅獲得約0.71倍的認(rèn)購，而剩下的"窟窿"則需要張園林來填補(bǔ)。

為了確保新力順利上市，張園林不得不伸手向境外金融高利貸集團(tuán)借出16億港幣，這筆資金的月息高達(dá)3%，單月利息支出就達(dá)到 4800 萬港元。按照求救信中的描述，后來張園林通過質(zhì)押股票、大派股息才勉強(qiáng)支撐起1年的利息支出。

但正是這起罕見的求救信事件，將新力地產(chǎn)這家黑馬房企推到了臺(tái)前。

新力地產(chǎn)作為一家年輕房企，2010年由33歲的張園林在江西南昌創(chuàng)辦，2015年的新力還是一家銷售額只有45億的小房企，隨后3年實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳，2016到2018年，銷售額分別為161.3億、428億、887億。

2019年11月，新力地產(chǎn)在中國(guó)香港上市，不僅是第一只成功上市的贛系房企，也讓張園林成為當(dāng)時(shí)最年輕的上市房企創(chuàng)始人。

2020年，新力的合約銷售額1137億，跨過千億大關(guān)，較2019年的914億增長(zhǎng)24.4%。

新力地產(chǎn)能在短短10年內(nèi)做到千億規(guī)模的訣竅一方面在于其高周轉(zhuǎn)模式，另一方面在于合作開發(fā)。2020年，新力權(quán)益銷售額只有540億，同比增長(zhǎng)11.8%，權(quán)益銷售占比47%，低于行業(yè)75%左右的均值。

2020年，新力控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入280.7億元，同比增長(zhǎng)4%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)19.6億元，同比微增0.1%。在千億規(guī)模房企中，2020年新力控股的營(yíng)收規(guī)模及業(yè)績(jī)?cè)鏊賶|底。

在利潤(rùn)率方面，2020年新力控股毛利潤(rùn)率為24.4%，同比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)三年走低。

票據(jù)違約背后的負(fù)債問題

規(guī)模上來了，自然資債務(wù)也在加大，這幾年新力控制的債務(wù)規(guī)模呈現(xiàn)翻倍式增長(zhǎng)。

截止2020年末，新力控股總資產(chǎn)為966.28億元，總負(fù)債775.64億元，凈資產(chǎn)190.64億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.27%。

以"三道紅線"來看，新力控股剔除預(yù)售款外的資產(chǎn)負(fù)債率為73.2%，凈負(fù)債率為63.6%，現(xiàn)金短債比是1.2，后兩項(xiàng)符合監(jiān)管要求，屬踩中一道紅線的"黃檔"房企。

新力上市前，2016年末到2018年末的凈負(fù)債率分別高達(dá)190%、270%、240%。上市兩年內(nèi)，將凈負(fù)債率控制在如此低的水平，與少數(shù)股東權(quán)益有關(guān)。

2019年至2020年末，新力的少數(shù)股東權(quán)益分別為67.29億、91.98億，但凈利潤(rùn)分別只有0.57以和0.78億，少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)后，利潤(rùn)反而不如從前，少數(shù)股東權(quán)益成了其負(fù)債率和利潤(rùn)的調(diào)節(jié)器。

盡管已經(jīng)上市，新力依然保持較高的融資成本。

2018年，新力融資成本9.3%，有息負(fù)債中51.6%來自信托等非標(biāo)融資。上市之后，隨著融資渠道增多，以及來自銀行的借款占比增長(zhǎng)，信托融資占比下降，但新力的融資成本降幅并不明顯，2020年仍有9.1%，高于6%左右的行業(yè)均值。

截至2020年末，新力控股流動(dòng)負(fù)債有619.61億元，主要為短期借貸，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有140.95億，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有175.35億。

值得關(guān)注的是，新力控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)為51%銀行貸款、26%非標(biāo)融資、16%離岸美元債以及7%在岸公司債，其非標(biāo)融資占有息負(fù)債比重高，短期償債壓力較大。

從今年6月開始，新力陸續(xù)贖回部分到期優(yōu)先票據(jù)，其中今年6月贖回300萬美元優(yōu)先票據(jù)，7月29日，新力又購回本金總額500萬美元優(yōu)先票據(jù)。

2020年新力財(cái)報(bào)顯示：其貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)付票據(jù)為69億、優(yōu)先票據(jù)為35.3億。

在房地產(chǎn)行業(yè)，票據(jù)應(yīng)用較為廣泛。除了用來支付工程款和材料款的商票，還有開發(fā)商用商票用來融資。尤其是近年來著房地產(chǎn)融資大環(huán)境的整體性收緊，商票因其門檻低、易操作等優(yōu)勢(shì)，在開發(fā)商融資工具箱中的地位迅速躍升，成為地產(chǎn)行業(yè)的流行融資手段。

新力地產(chǎn)2020年財(cái)報(bào)沒有單獨(dú)披露具體的應(yīng)付票據(jù)數(shù)額，不過，新力在財(cái)報(bào)中披露一年內(nèi)到期的應(yīng)付款及應(yīng)付票據(jù)為67.9億，也就是說絕大部分是需要今年兌付的。

這一次，新力曝出大量的票據(jù)到期無法兌付的現(xiàn)象，一定程度上顯示了其資金鏈的緊張。

事實(shí)上，今年年初新力的資金問題就出現(xiàn)端倪，今年上半年，除了在南昌大本營(yíng)之外，新力在集中供地的城市很少拿地，另外有爆料稱新力部分工地出現(xiàn)停工。

新力雖然宣稱堅(jiān)持"工程師文化"，專注于高品質(zhì)產(chǎn)品打造與精細(xì)化服務(wù)管理。但近年來在自家大本營(yíng)頻頻爆發(fā)質(zhì)量問題。

在大江網(wǎng)"問政江西"官網(wǎng)上，有關(guān)新力地產(chǎn)的房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)、交易售后等問題有近80條投訴。這些投訴，諸如"南昌市青云譜區(qū)新力錦園精裝房交房"、整改問題"吉安市新力帝泊灣偷工減料 豆腐渣工程"、"撫州新力水投愉景灣小區(qū)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題"、"吉州區(qū)新力帝泊灣偷工減料 整個(gè)小區(qū)排水系統(tǒng)存在嚴(yán)重"等，其中相當(dāng)部分是房屋質(zhì)量的問題。

最近有江西媒體報(bào)道稱《南昌新力帝泊灣外墻脫落 反映一年多無人管》。新力地產(chǎn)在江西大本營(yíng)尚且出現(xiàn)如此多的質(zhì)量問題，在其他地區(qū)的投訴更是不斷。

求救信風(fēng)波、天量債務(wù)壓頂，再加上票據(jù)逾期風(fēng)波，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊、三道紅線壓力之下，新力地產(chǎn)的日子不好過。