水泥網(wǎng)評論：城中村改造擴(kuò)容加碼，政策效用上限提升

2024年11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地加快落實(shí)增量政策措施要求，進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項(xiàng)目盡快啟動實(shí)施。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到了近300個地級及以上城市。

2023年8月份，中國水泥網(wǎng)大數(shù)據(jù)研究院曾發(fā)布文章《城中村改造能來帶多少水泥需求？》。當(dāng)時根據(jù)模型推算，僅在超大特大城市實(shí)施城中村改造的情況下，年均產(chǎn)生的水泥需求增量相當(dāng)于2022年全國水泥產(chǎn)量的0.5%-1.5%左右。根據(jù)最新政策安排，城中村改造將擴(kuò)容加碼，那么此項(xiàng)增量政策對水泥需求有多大的影響呢？本文分析如下：

一、城中村改造擴(kuò)容后，政策效用上限為原來的三倍

城中村主要指由于城市建設(shè)擴(kuò)張而被包圍在城市建成區(qū)之內(nèi)，失去耕地卻仍在實(shí)施村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊或居民區(qū)。城中村的住房大多屬于自建房屋，故我們通過自建房屋占城市住房的比例來估算各地級市城中村面積占比。

圖1：第七次人口普查口徑下各省自建房屋占比（單位：%）

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國近300個地級及以上城市中常住人口數(shù)量約為8.8億人。同時，按照各省人均住房建筑面積推算，地級及以上城市住房總面積應(yīng)該在326.8億平方米左右。由此可以估算，近300個地級及以上城市的城中村面積合計約為36.8億平方米。

相較于超大特大城市的城中村規(guī)模，本次政策范圍擴(kuò)大后，涉及的城中村面積約為原來的3-4倍。延續(xù)上篇文章思路，將城中村改造需求分為悲觀、中性和樂觀三種情況，拆舊比例分別為20%、40%和60%，并假定拆建比均為2。以此推算，在樂觀、中性和悲觀情況下，城中村改造帶來的水泥需求總量分別在9億噸、6億噸和3億噸左右。同時，假定城中村改造十年完成，則年均水泥用量約為3000-9000萬噸。與棚改時期相比，樂觀預(yù)測情況下帶動的需求略微高出12.5%，而中性和悲觀預(yù)測情況分別偏低25.0%和62.5%。

圖2：平均釋放假設(shè)下，十年間棚改和城中村改造的水泥需求量（單位：萬噸）

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

二、考慮到化債及穩(wěn)樓市，實(shí)際政策效用受限

本次城中村改造，政府強(qiáng)調(diào)要采取凈地出讓模式，在土地出讓前，必須完成拆遷、補(bǔ)償及安置等工作，這意味著城中村改造將占用政府財政資金。與此同時，地方政府正面臨償債高峰期。據(jù)統(tǒng)計，2023-2028年期間，地方政府債券集中到期，年均償還量達(dá)到3.26萬億元。若計入城投債等相關(guān)表外債務(wù)數(shù)據(jù)，年均償還量甚至接近6萬億元。因此，在化債壓力影響下，財政資金支出受限，若無配套政策跟進(jìn)，城中村改造預(yù)計難以完全發(fā)揮效用。

圖3：地方政府面臨償債高峰期（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

另外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，新增實(shí)施的城中村改造將主要采用貨幣化安置的方式，以便人民群眾根據(jù)自己的意愿和需求來選擇合適的房子，減少在外過渡的時間，并且有利于消化存量商品房。

作為助力房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的政策措施之一，城中村改造采用貨幣化安置方式意味著征收土地后，可能改變土地性質(zhì)或暫緩開發(fā)，以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)。因此，實(shí)際改造過程當(dāng)中的拆建比或?qū)⒌陀陬A(yù)期，這將使得城中村改造帶來的水泥需求量趨向于預(yù)測區(qū)間的下限。

綜合考慮地方政府化債壓力以及平穩(wěn)房地產(chǎn)市場的需求，城中村改造擴(kuò)容后帶來的水泥需求量落在中性和悲觀預(yù)測情形之間的可能性較大，即年均水泥用量約為3000-6000萬噸，相當(dāng)于2023年全國水泥產(chǎn)量的1.5%-3.0%左右。