[獨(dú)家]諸葛文達(dá)：房地產(chǎn)熱潮下的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶水泥行業(yè)預(yù)判

  一、前言

  謹(jǐn)把此文敬獻(xiàn)給三八婦女節(jié)，計(jì)劃生育的嚴(yán)重后果之一是男女比例的嚴(yán)重失調(diào)，致使中國(guó)的女性愈顯珍稀，為了追求幸福生活，中國(guó)的男人們必須更加努力工作，購(gòu)買(mǎi)大宅，才能把珍稀的愛(ài)人娶回。可見(jiàn)，你們?yōu)橹袊?guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展做出了更大的貢獻(xiàn)。

  二、房地產(chǎn)熱

  正如筆者2015年初之預(yù)計(jì)，在降準(zhǔn)降息降首付等財(cái)政金融政策刺激下，房?jī)r(jià)將進(jìn)入上升通道。2015年，一線(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，二線(xiàn)銷(xiāo)量暴增，三四五線(xiàn)城市量?jī)r(jià)俱跌，這一年，房市的最大特點(diǎn)是“分化”，并延續(xù)到2016年。

  2016年農(nóng)歷年一過(guò)，大家還沒(méi)從年味中清醒過(guò)來(lái)，一線(xiàn)城市新房和二手房繼續(xù)瘋狂，杭州、南京、蘇州、武漢等二線(xiàn)城市價(jià)量同步跟進(jìn)，三四五線(xiàn)城市繼續(xù)保持沉默。中央政策是三去一降一補(bǔ)，其中去庫(kù)存的目標(biāo)就是去掉三四五線(xiàn)城市的庫(kù)存，結(jié)果，本應(yīng)滴灌到三四五線(xiàn)的洪水都集中到了一二線(xiàn)城市，偏離了中央的意圖。這兩天的人代會(huì)大家紛紛發(fā)言，因?yàn)榉只?，觀點(diǎn)也較多，結(jié)論更難下。上海、深圳的最高領(lǐng)導(dǎo)倒是都表態(tài)了，要釆取措施不讓房?jī)r(jià)瘋漲，不外乎限貸、限入戶(hù)、增加土地供應(yīng)等招數(shù)。這些招數(shù)有用嗎？這直接影響水泥行業(yè)，可見(jiàn)，分析與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的水泥行業(yè)，還得先預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。筆者認(rèn)為：

  1.上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)熱度不減

  在低利率松房貸的宏觀環(huán)境下，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，以上海為例，因?yàn)椴疬w難度、拆遷成本不斷上升，導(dǎo)致土地供應(yīng)瓶頸幾乎不可能解開(kāi)，決定了上海近期幾乎不可能增加太多的房源長(zhǎng)期也難以大幅增加，而不斷涌入的新生代人口的購(gòu)房需求，正在焦灼中不斷釋放。2015年12月，上海商品住宅的新增供應(yīng)量?jī)H有85萬(wàn)平方米，成交量達(dá)188萬(wàn)平方米，等于單月庫(kù)存下降103萬(wàn)平方米。二者差距如此之大，決定了上海商品住宅價(jià)格還將暴漲，筆者預(yù)計(jì)到2020年，上海住宅均價(jià)將從2015年年底的3萬(wàn)元上漲到10萬(wàn)元，核心市區(qū)均價(jià)將達(dá)到每平方米30萬(wàn)元。

  2.武漢、杭州、蘇州、南京等東部和長(zhǎng)江沿線(xiàn)強(qiáng)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將迅速跟進(jìn)

  武漢在2015年一年售出了22萬(wàn)套商品房，售出面積大大超出了北京、上海、深圳，原因有二：

  1）北上深供應(yīng)短缺，沒(méi)那么多房源；

  2）房?jī)r(jià)相對(duì)北上深便宜很多。

  在一線(xiàn)城市繼續(xù)限購(gòu)或無(wú)房可售的背景下，強(qiáng)二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售順勢(shì)而起，在2015年銷(xiāo)量大增，并在2016年價(jià)格起飛。如南京，河西板塊樓面地價(jià)已過(guò)四萬(wàn)！蘇州吳江區(qū)部分樓盤(pán)價(jià)格翻倍！筆者預(yù)計(jì)，武漢、杭州、南京、蘇州等強(qiáng)二線(xiàn)城市住宅均價(jià)在2020年將從目前的每平方米1-1.5萬(wàn)元上漲到每平方米3-5萬(wàn)元，核心市區(qū)將上漲到每平方米6-10萬(wàn)元。

  3.長(zhǎng)沙、合肥、無(wú)錫、寧波等長(zhǎng)三角和長(zhǎng)江沿線(xiàn)弱二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)也將高速跟進(jìn)

  與強(qiáng)二線(xiàn)城市類(lèi)似，這些區(qū)域中心城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的房?jī)r(jià)也將從目前的每平方米七八千元跟進(jìn)到每平方米2-4萬(wàn)元。

  4.其他地級(jí)城市房?jī)r(jià)將有明顯上升

  這些區(qū)域次中心城市由于縣域人口流入逐步減小，本身人口卻不斷流向一二線(xiàn)城市，加之庫(kù)存量較大，房?jī)r(jià)上漲較慢，預(yù)計(jì)在2017年下半年才會(huì)加速上漲，到2020年前后，預(yù)計(jì)均價(jià)可能會(huì)漲到每平方米8000-10000元，漲幅100％左右。

  5.現(xiàn)在房?jī)r(jià)在三千元左右的長(zhǎng)江中下游流域縣級(jí)城市房?jī)r(jià)將被動(dòng)跟著物價(jià)上漲

  到菜市場(chǎng)看了下，玉米10元三個(gè)，絲瓜每斤7元，苦瓜6元，天氣轉(zhuǎn)暖，菜價(jià)還貴，看樣子大部分蔬菜的價(jià)格將長(zhǎng)期在五元以上了，物價(jià)還是不斷上漲的。預(yù)計(jì)作為物價(jià)上漲組成的房?jī)r(jià)上漲，最終將在2018年左右傳導(dǎo)到縣級(jí)城市，長(zhǎng)江中下游區(qū)域內(nèi)的縣級(jí)城市預(yù)計(jì)均價(jià)可能會(huì)漲到5000-8000元，漲幅在70％左右。

  在縣城房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲之時(shí)，國(guó)家開(kāi)始出臺(tái)新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控措施，房?jī)r(jià)在調(diào)控中進(jìn)一步上漲從而招致更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)，最終，2021年后，房?jī)r(jià)徹底崩盤(pán)，甚至?xí)母唿c(diǎn)下跌30-70％，并引發(fā)真正的金融危機(jī)。

  三、為什么在勞動(dòng)力出現(xiàn)軌點(diǎn)時(shí)還會(huì)房地產(chǎn)熱？

  1.農(nóng)業(yè)機(jī)械化，糧食進(jìn)口，使得人口可以向城市進(jìn)一步聚集。

  2.人口老齡化，迫使計(jì)劃生育放開(kāi)；勞動(dòng)力人口降低，推動(dòng)工資收入上漲。兩者共同作用，改善性需要暴發(fā)。

  3.經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不易，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度趨緩，改善經(jīng)濟(jì)，需要降準(zhǔn)降息，客觀上推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。利率的較大幅度下降，使得按揭貸款購(gòu)房的總額實(shí)際付款大幅下降，相當(dāng)于房?jī)r(jià)實(shí)際上己經(jīng)大幅下降，從而改善了購(gòu)買(mǎi)力。

  4.一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)形成，帶動(dòng)了追漲人群的跟進(jìn)，形成熱潮。

  5.一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)熱最終會(huì)傳導(dǎo)到三四五線(xiàn)城市。

  6.三四五線(xiàn)城市去庫(kù)存任務(wù)沒(méi)有完成前，國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)無(wú)法熱起來(lái)，國(guó)家不會(huì)岀臺(tái)嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)的政策。

  7.勞動(dòng)力換代導(dǎo)致體力勞動(dòng)者越來(lái)越短缺，抬升房屋造價(jià)。

  8.人民幣長(zhǎng)期升值后需要理性貶值，中國(guó)有能力在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)控制貶值速度，避過(guò)收入陷阱。

  9.部分國(guó)人歐美購(gòu)房，推升國(guó)外房?jī)r(jià)，反饋助漲國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)。

  四、水泥行業(yè)的反照

  恰如筆者三年前預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)可能還得靠房地產(chǎn)支持，并在去年初開(kāi)始，鼓吹一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲，現(xiàn)在，我們?cè)摴拇邓嗔恕?

  作為與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的水泥行業(yè)，必然會(huì)是這一輪房?jī)r(jià)上漲的受益者。預(yù)計(jì)從2016年3月下旬起，水泥銷(xiāo)量將明顯回暖，并在2016年4月份實(shí)現(xiàn)價(jià)格的恢復(fù)性回升，延至2016年4季度，價(jià)格出現(xiàn)猛漲，并在高位震蕩維持到2018年，從而走出平臺(tái)期。

  一直以來(lái)，筆者十分看好長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的都市化發(fā)展趨勢(shì)，這樣的發(fā)展帶來(lái)的是區(qū)域人口的大量流入、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和建設(shè)的持續(xù)進(jìn)行。很幸運(yùn)地，長(zhǎng)江中下游區(qū)域的主要水泥企業(yè)近年來(lái)紛紛把發(fā)展目標(biāo)轉(zhuǎn)向區(qū)域外，甚至走向國(guó)外，使得區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)能過(guò)剩程度明顯低于區(qū)域外。而人煙稀少的西部和東北，伴隨開(kāi)發(fā)而建成的巨大產(chǎn)能，因人口流失，將永遠(yuǎn)無(wú)法消化！這也是另一種“分化”。筆者特別樂(lè)觀預(yù)計(jì)，2016年下半年，因安徽以下長(zhǎng)三角都市圈房?jī)r(jià)暴漲帶動(dòng)二三線(xiàn)城市建設(shè)突起，海螺水泥將無(wú)力把水泥輸入湖北，武漢水泥價(jià)格暴漲，讓我們拭目以待！

  五、風(fēng)險(xiǎn)提示

  1.據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)

  2.瘋狂剛開(kāi)始，抓緊緊入市還來(lái)得及

  3.大家瘋巔，必須適時(shí)退出

  4.謹(jǐn)慎者不要在別人退出時(shí)變得瘋狂

  5.該來(lái)的終究會(huì)來(lái)，來(lái)得越晚危害越大